Главная
Поиск
НАПИШИТЕ НАМ

«Дмитровский вестник № 69 (14709)»

                                                                              Темы статьи:

Купля-проджа. Дарение. Предварительный договор. Завещание. Наследование по закону.

СДЕЛКА

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса под сделкой понимается «…действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Мы рассмотрим дарение и куплю-продажу недвижимости.

Интересующие нас договоры относятся к двухсторонним и многосторонним сделкам, то есть для их заключения необходимо выражение воли двух (двухсторонняя сделка) либо трёх и более сторон (многосторонняя сделка).

купля-продажа

Определение договора купли-продажи недвижимости даёт п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, согласно которому: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Договор является возмездным, т. е. договором «по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей» (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Ст. 550 ГК РФ определяет форму договора: «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».

В договоре купли-продажи недвижимого имущества определяются предмет договора, т. е. данные, которые позволяют однозначно определить то недвижимое имущество, которое переходит к покупателю и цена имущества. При отсутствии этих данных договор считается незаключённым.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по передаточному акту, который, как и договор, подписывается сторонами.

Пример из практики: бывает, что недвижимым имуществом в течение долгих лет пользуются члены одной семьи, а иногда имущество, не задерживаясь, меняет владельцев. Например, в прошлом году ко мне обратился гражданин с просьбой оформить и продать его участок в деревне. Мы заключили договор и оговорили все условия. Я выполнила свои обязательства – участок был оформлен и продан новым владельцам, которые собирались строить там дом. Каково же было моё удивление, когда в этом году, по весне, ко мне вновь обратились уже новые владельцы с просьбой продать тот же самый участок, т. к. у них изменились планы.

При продаже жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) в договоре также оговаривается, имеются ли прописанные в помещении и их дальнейшая судьба: сохраняют ли эти лица право пользования жилым помещением и после продажи имущества новому собственнику или будут выписаны в оговоренный срок.

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации: под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», согласно п. 1 ст. 2 «Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, если иное не установлено Законом о государственной регистрации. Для регистрации договора необходимо присутствие обеих сторон договора или их доверенных лиц.

Если одна из сторон уклоняется от проведения государственной регистрации, тогда другая сторона вправе обратиться в суд с требованием вынести решение о государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

У многих граждан права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу вышеуказанного закона, эти права признаются действительными и подлежат регистрации по желанию владельцев.

Если же документы о переходе права на имущество были оформлены после вступления закона в силу, то они подлежат государственной регистрации в обязательном порядке.

Имейте также в виду, что при оформлении договора купли-продажи продавцу потребуется согласие супруга на продажу имущества (кроме некоторых случаев, например, если имущество было получено продавцом в порядке дарения или наследования, есть и другие исключения).

Ещё один нюанс касается владельцев долей в имуществе. Так, если продавец имеет долю в имуществе, то при продаже им своей доли преимущественное право покупки будут иметь другие участники долевой собственности. Сначала предложение покупки должно быть сделано им, и только потом доля может быть продана третьему лицу.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР


Договору купли-продажи недвижимого имущества может предшествовать предварительный договор. В нём оговариваются существенные для договора купли-продажи условия и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

дарение имущества

Дарение недвижимого имущества, в отличие от купли-продажи, является безвозмездным договором, то есть без получения платы. Согласно п. 2 ст. 423 ГК РФ «одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления» и часто встречается между родственниками.

Договор дарения недвижимого имущества совершается так же, как и купля-продажа в письменной форме и также подлежит государственной регистрации.

Некоторые отличия между договорами состоят в следующем:
– если имущество было получено в дар, то при дальнейшем распоряжении этим имуществом не будет требоваться согласия супруга (но есть исключения) на отчуждение имущества. Это обусловлено тем, что договор дарения безвозмездный;
– если дарится доля, то у других долевиков не будет преимущественного права приобретения доли, однако такая сделка не должна быть мнимой, то есть не должна прикрывать фактическую куплю-продажу, иначе она может быть оспорена в суде заинтересованной стороной;
– если дарение осуществляется между близкими родственниками, то даритель не облагается налогом (круг близких родственников мы рассматривали в прошлой статье).

Пример из практики: зачастую гражданин обращается с одним вопросом, но в ходе оформления у него возникают новые обстоятельства, изменяется жизненная ситуация. Ко мне обратился гражданин с просьбой собрать комплект документов для вступления в наследство на земельный участок. Мы заключили договор и оговорили сроки выполнения заказанных работ. Документы были подготовлены в срок и получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок на имя гражданина. Пока шло оформление наследства, гражданин решил подарить участок своей внучке. На руках у нас был комплект обновлённых документов и дополнительно потребовалось чуть больше месяца, чтобы право собственности перешло на нового владельца – внучку.

наследование

Имущество может переходить также в порядке наследования. Я думаю, что в данной теме моя основная задача состоит не в том, чтобы рассказать подробно о способах, сроках, основаниях наследования и др., а просто задержаться на основных моментах, прописанных в части 3 ГК РФ, посвящённой наследственному праву.

Если при сделках имущество переходит к новому владельцу сразу после государственной регистрации договора, то при наследовании право собственности на имущество возникает после смерти наследодателя.

Наследование может осуществляться по нескольким основаниям или по одному из них. Рассмотрим коротко такие основания наследования, как наследование по закону и наследование по завещанию.

Согласно ст. 1111 ГК РФ «наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием», а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Днём открытия наследства является день смерти гражданина и открывается наследство по месту последнего места жительства наследодателя. Может получиться так, что последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за её пределами, тогда, согласно ст. 1115 ГК РФ, «местом открытия наследства в Российской Федерации признаётся место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества – место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости».

Пример из практики: после смерти отца две дочери (родные сёстры) вступают в наследство. Других наследников первой очереди – супруги, родителей у умершего не было. Ко мне обратилась одна из сестёр, с просьбой собрать комплект документов, необходимых для предоставления в нотариальную контору для получения свидетельства о праве на наследство, так как она сама постоянно проживает в Москве. Наследственное имущество состояло из квартиры и земельного участка в Дмитровском районе. Завещания наследодатель не оставил и сёстры вступали в наследство по закону, в равных долях, в нотариальной конторе Дмитровского района, так как наследодатель постоянно проживал в Дмитровском районе. В результате обратившаяся ко мне гражданка получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю земельного участка.

ЗАВЕЩАНИЕ

Завещание – это односторонняя сделка (то есть для её совершения достаточно выражения воли одной стороны), которая создаёт права и обязанности после открытия наследства. Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом (есть ряд исключений).

НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАКОНУ

Как уже упоминалось выше, наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, для наследования по закону наследники призываются поочередно. Как указано в п. 1 ст. 1141 ГК РФ «наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (п. 1 ст. 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства».

Не перечисляя всю очерёдность, скажу только о наследниках по закону первой очереди. Ими являются дети, супруг и родители наследодателя, которые наследуют имущество в равных долях, как наследники одной очереди (есть исключения).

Первым шагом для приобретения наследства является его принятие наследником. Принятое в установленном законом порядке наследство, признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (днём открытия наследства является день смерти гражданина, как упоминалось выше). Дальнейшие ваши действия направит нотариус, у которого вы вступаете в наследство.

Если не возникнет каких-либо препятствий, то конечным результатом будет получение в нотариальной конторе свидетельства о праве на наследство, с которым надо будет обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации унаследованного имущества. После государственной регистрации вы становитесь собственником имущества и можете владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Источник:
ДМИТРОВСКИЙ ВЕСТНИК № 69 (14709), ЧЕТВЕРГ, 23 ИЮНЯ 2011 г.

 
ИП Ермолова Е.Е. © 2011 ; Продвижение сайтов www.webreklam.ru