Главная
Поиск
НАПИШИТЕ НАМ

"Дмитровский вестник" №42 (14838)

                           Темы статьи:

Наследство. Долевая и совместная собственнось. Коротко: вопрос-ответ

 

   Большая часть ваших вопросов касалась наследства. Чаще всего у меня интересовались, можно ли будет вступить в наследство по имеющимся документам? Документы, которые мне предоставляли, не всегда соответствовали ныне действующим требованиям. Вопрос возник потому, что в прошлый раз мы рассматривали два основных момента: в каких организациях должны были быть зарегистрированы документы на имущество до 1998г., то есть до появления Регистрационной палаты, чтобы их можно было считать законными и сейчас и как должны быть оформлены документы после указанной даты вплоть до сегодняшнего дня.

   Хочу сразу пояснить, что на вопрос: можно ли будет вступить в наследство по имеющимся документам, я не могу ответить однозначно. Вопрос о наследстве решается в нотариальной конторе нотариусом, так как Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус, после этого право собственности по Свидетельству подлежит государственной регистрации. Если возникают препятствия для выдачи Свидетельства на наследство, этот вопрос решает суд.

   Что я могу сделать, так это сказать, во-первых, соответствуют ли ваши документы требованиям действующего законодательства, во-вторых, по вашему желанию, привести их в надлежащий порядок.

   Для предполагаемого наследника, конечно, предпочтительно, чтобы документы на имущество, которое должно перейти по наследству, были оформлены в соответствии с действующим законодательством.

   Наследодатель же может, со своей стороны, либо сделать все необходимое сам, либо обратиться за помощью, в том числе и в мою организацию.

Постоянный адрес этой статьи: Оформление наследства в Дмитрове

 

Коротко по вашим вопросам:

 

- С чего начать оформление в собственность гаража?

Во-первых, все зависит от документов, которые у вас есть. Будем исходить из того, что у вас договор аренды земельного участка под гаражом 1997-98гг.

Первое, что надо сделать для оформления гаража, это обновить договор аренды земли и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После этого можно оформлять сам гараж. Это довольно кропотливый процесс, не рассчитывайте на быстрый результат.

 

- Я собираюсь купить участок в Дмитровском районе, но он не размежеван. Могу ли я купить такой участок?

   Купить можете. Но вы должны четко понимать, что покупаете в некотором роде «воздух», так как границы вашего участка нигде не обозначены, а конфигурация и площадь не подтверждены замерами геодезической организации.

 

- Хочу весной начать строить новый дом, на участке уже есть ветхий дом. Как с ним быть?

Здесь каждый владелец решает, как действовать исходя из своей ситуации.

   Можно строить отдельно, тогда на участке будет два основных строения – старый дом и новый.

   Можно снести старый дом и построить на его месте новый дом в тех же границах или больший по площади.

   Можно перестроить или достроить старый дом.

   Из вашего вопроса неясно, на каком варианте остановились вы, поэтому обращу ваше внимание на несколько моментов, важных при любом раскладе.

 

   Первое: зарегистрирован ли старый дом? Если да, и при строительстве нового он сносится - надо снять старый дом с учета. После этого возводить новый.

   Если старый дом зарегистрирован, сноситься не будет, а будет реконструироваться, то скорее всего, после реконструкции изменится площадь. Здесь основное значение будет иметь, насколько существенно это изменение.

   Еще один момент: важно для каких целей вам предоставлена земля, на которой строится или реконструируется дом - то есть вид разрешенного использования земельного участка.

   Если дом строится отдельно, необходимо будет соблюсти отступы от старого строения, от других построек на участке, от строений на соседнем участке, но эти моменты будут учтены при получении разрешения на строительство. Я специально не останавливаюсь на процедуре получения разрешения на строительство. Эту информацию вы можете получить в соответствующей государственной организации.

 

- Хочу купить дом в Дмитровском районе, у хозяина есть свидетельство только на землю. Как быть?

 

Основных варианта действий два:  

- настаивать на том, чтобы дом и другие строения были оформлены на Продавца до сделки и только потом проданы вам. Это отсрочит куплю-продажу, согласятся ли ждать Продавец и Покупатель?

- покупать земельный участок, не оформляя строения, понимая при этом, что Покупатель берет на себя дополнительные риски и расходы, связанные с дальнейшей регистрацией строений уже на свое имя.

 

- У нас с братом квартира пополам. Хочу продать свою половину. Как это сделать?

   Если вы продаете вашу долю брату, то есть второму участнику долевой собственности, то сделка будет совершаться в обычном порядке.

   Если же доля продается не участнику долевой собственности, здесь надо учитывать некоторые нюансы, касающиеся соблюдения прав совладельцев имущества. Им предоставляется право преимущественной покупки вашей доли. Гражданский кодекс РФ регулирует этот вопрос: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов» (п.1 ст.250 ГК РФ).

   П.2 ст.250 ГК РФ поясняет, каким именно образом обеспечивается соблюдение права преимущественной покупки доли. «Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течении месяца…со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу». Как правило, уведомление о продаже направляется письмом через нотариуса, который будет впоследствии совершать сделку. На почте делается отметка о получении или об отказе от получения письма. Ответ ожидается в течении месяца, после этого считается, что сособственники уведомлены надлежащим образом и продавец вправе продать долю любому лицу. Можно, не выжидая месяц попросить у сособственников самим сделать в нотариальной конторе заявление о том, что они уведомлены о продаже доли и отказываются от права преимущественной покупки. Согласие может быть и в простой письменной форме, но тогда оно должно быть заверено надлежащим образом.

При продаже доли надо также помнить о вопросе налогообложения. Продавая имущество, вы получаете прибыль. Ст.220 НК РФ определяет размер налоговой базы и условия, которые позволяют налогоплательщику уменьшить сумму налога на установленные ст.220 налоговые вычеты. Если доля находится в собственности три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже имущества. Если продаваемая доля находится в собственности менее трех лет, то налоговый вычет предоставляется в размере 1 млн. рублей, то есть 1 млн. прибыли налогом не облагается, а та сумма, которая превышает 1 млн. облагается 13% налогом. Здесь возникает ряд вопросов: например, как считать срок, с которого имущество находится в собственности, его не всегда можно определить однозначно. Если у вас Свидетельство о государственной регистрации права, то вопрос снят, а если у вас документы были старые, да не заверены в установленном порядке, а прямо перед продажей вы получили новое Свидетельство о государственной регистрации права, как считать срок нахождения имущества в собственности тогда?

   Другой вопрос касается суммы вычета при продаже доли, если она находилась в собственности продавца менее трех лет. П.1 ст.220 НК говорит, что сумма вычета (т.е. не облагаемая налогом) составляет в данном случае 1 млн. рублей. Но в подпункте 1 п.1 ст. 220 НК говорится, что «при реализации имущества, находящейся в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

  

Режим имущества. Долевая и совместная собственность.

 

   Закон предоставляет право менять действующий режим имущества. Продолжая тему долевой собственности, скажу, что данный режим можно изменить, произведя реальный раздел. Долевики взаимозависимы, например, при продаже, как мы рассматривали выше. Даже если фактически давно поделен участок и дом, долевики вынуждены, хотят они того или нет, совместно решать некоторые вопросы: строительство новых объектов на участке, подведение коммуникаций и другие, касающиеся пользования имуществом. Реальный раздел делается для того, чтобы обособится не только фактически, скажем поставив забор или сделав отдельный вход в дом, но и на бумаге, документально. Следует заметить, что реальный раздел возможен не всегда.

Другой пример, когда закон позволяет изменить действующий режим имущества касается перераспределения долей. Обычно перераспределить доли требуется в связи с тем, что один из долевиков перестроил за свой счет дом, увеличив тем самым общую площадь, произвел капитальный ремонт всего дома, либо построил новые строения на участке – баню, гараж. Цель перераспределения - закрепить новое положение вещей.

Приведу еще один пример, касающийся изменения совместной (до этого мы рассматривали долевую) собственности путем составления брачного договора. По закону режим имущества супругов определен как совместный. Изменить установленный законом порядок можно посредством брачного договора, установив режим долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст.42 СК РФ). Брачным договором можно определить имущественные права и обязанности супругов не только в браке, но и в случае его расторжения (ст.40 СК РФ).

 

Словарь

 

Налоговый вычет - это сумма, на которую уменьшается налоговая база.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
     Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 

 

   Информацию по другим темам, также касающимся оформления недвижимого имущества и сделок с ним, вы можете посмотреть в моих предыдущих статьях, вышедших в 2011г.: №69 от 23 июня, №57 от 26 мая, №17 от 16.02.2012г. или на сайте: www.znatoknedvigimosti.ru

 

По вопросам оформления недвижимости обращайтесь по тел.8-926-590-37-71

ИП Ермолова Елена Евгеньевна

Адрес: г.Дмитров, ул.Профессиональная, д.20 (т/д «Магнит»), 3-й этаж, каб.313

Наш сайт: www.znatoknedvigimosti.ru

 

 Теги: Недвижимость Дмитровского района. Приватизация дома Дмитров. Купить дом в Дмитровском районе, куплю дом в Дмитровском районе

 
ИП Ермолова Е.Е. © 2011 ; Продвижение сайтов www.webreklam.ru