Главная
Поиск
НАПИШИТЕ НАМ

"Дмитровский вестник" №113 (14909)

                                                         Темы номера:

   Изменения в законодательстве: увеичение участка; гаражи. Вновь выстроенные дома. Прописка в доме. Садовые товарищества: оформление по членской книжке.

    Весной Совет депутатов Дмитровского муниципального района Московской области внес изменения в Положение о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования Дмитровский район. Одно из изменений коснется тех, кто увеличивает свой участок за счет дополнительного, с видом разрешенного использования «для благоустройства». Согласно внесенным изменениям, основной участок теперь обязательно должен пройти кадастровый учет.

   Основным минусом разрешенного использования «для благоустройства» является запрет на строительство, но если все ваши строения располагаются на основном участке, предоставленном, например, для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или садоводства, получение дополнительного «для благоустройства» - это хороший выход для увеличения площади. Участок, выделяемый «для благоустройства», не выставляется на торги. При его получении не требуется проходить Акт выбора земельного участка. Он сразу предоставляется в собственность.

      Произошли изменения и в оформлении гаражей. Как правило, стандартная ситуация при сделке (купле-продаже, дарении гаража), такова: гараж находится у продавца в собственности, земельный участок под ним - в аренде. В этом случае, согласно последним нововведениям, к новому владельцу должно перейти право собственности на строение (гараж), а права и обязанности по договору аренды продавец переуступает покупателю. Раньше это было не обязательно.

   Кроме того, имеет значение срок, на который земля предоставлена продавцу в аренду. Если договор предусматривает долгосрочную аренду земельного участка, тогда согласия собственника земли (как правило, это Комитет по Управлению Муниципальным Имуществом) на переуступку прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику гаража не требуется. Если срок аренды земельного участка под гаражом составляет менее пяти лет, нужно согласие собственника земли.

   Если у продавца и гараж и земля в собственности, тогда подобного вопроса вообще не возникает - к новому владельцу переходит право собственности и на строение и на земельный участок под ним. Другое дело, что встретить такого продавца - большая редкость.

Сейчас для оформления гаражей сложилась, в общем, благоприятная ситуация - идет дачная амнистия. Помимо этого, при оформлении обычно руководствуются подходом: либо я сам пользуюсь имуществом, либо его продаю, обратив в деньги, а для этого сначала нужно зарегистрировать свое право собственности.

   Следующие изменения произошли в сроках государственной регистрации: вместо месяца срок регистрации составляет теперь 20 дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Для некоторых объектов и раньше действовал более короткий срок регистрации, например, для садовых домов

В этом году года государство начинает бороться с вновь выстроенными незарегистрированными домами. Бюджет недополучает налоги, так как на такой объект их невозможно начислить. В качестве одного из методов воздействия предлагается увеличение земельного налога, есть и другие предложения. Будут они реализованы или нет, покажет следующий год.

   У вновь выстроенных не зарегистрированных домов действительно иногда возникают сложности. Но связаны они с подведением коммуникаций к объекту. Газ, свет подводят к зарегистрированному строению, даже если это не дом, а просто хозяйственная постройка.

   Важно оформить вновь выстроенный дом и перед продажей, чтобы в собственности был не только земельный участок, но и дом. Когда у имущества появится покупатель, первое, что он выяснит при обсуждении условий предстоящего договора купли-продажи, это, что продавец может предложить ему купить пока только землю, тогда как плату просит и за землю и за дом.

Трудность может возникнуть и в случае, если деньги на покупку дает банк. Даже если покупателя все устраивает и он готов подождать получения Свидетельства на право собственности на дом, банк может ограничить срок, в течении которого он предоставляет деньги на покупку. В некоторых случаях кредитор ставит непременным условием, чтобы продаваемое имущество находилось в собственности не менее трех лет. Мои клиенты столкнулись с этим, когда покупатели оказались работниками частной компании, которая давала средства на покупку.

   Сейчас много сделок совершается не на свои средства, а на кредитованные банком, поэтому продавцам надо принимать во внимание возможные требования банка к оформлению имущества. Ведь в результате проиграют обе стороны: продавец - не сможет продать или сделка будет отложена, покупатель - не сможет приобрести.

Хотела сделать небольшое дополнение к вопросу о прописке в частных домах и домах в садовых товариществах. При покупке или оформлении дома у многих возникает этот вопрос.

   Надо обратить внимание, к какой категории земель относится участок, на котором стоит дом. Как правило, это «земли населенных пунктов» (ранее «земли поселений») и «земли сельскохозяйственного назначения»). Прописка разрешена на землях населенных пунктов.

   Садовые некоммерческие товарищества расположены, как правило, на землях сельскохозяйственного назначения (как правило, но не всегда). В деревнях, опять же, как правило, участки расположены на землях населенных пунктов.

   Пока только готовится внесение существенных изменений в Гражданский кодекс. Если предлагаемые изменения будет внесены в ГК, это повлечет за собой переработку более 40 законов, затронет, в том числе, Жилищный и Семейный кодексы. Предлагаются изменения в главу о юридических лицах; изменения в процедуру получения согласия на сделку от третьих лиц, органов юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления; обязательное нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав и подлежащих государственной регистрации (например, купля-продажа, дарение и др.). Новыми положениями, видимо, дополнится параграф об оспоримости сделок. Принять поправки в ГК планируется в этом году.

   В заключении, помимо новшеств в законодательстве хотела вспомнить и о старой практике, она касается садовых некоммерческих товариществ (далее СНТ). Ее применяли в 90-х, 2000-х годах, а проблемы, которые она породила, возникают у членов СНТ и сейчас. В чем она заключается: участок в СНТ меняет владельца. Причины могут быть разные: участок продают, дарят или умирает нынешний владелец. По закону, переход права от одного владельца к другому должен совершаться в соответствии с определенной процедурой и сопровождаться определенным пакетом документов.

Вместо этого новому владельцу в СНТ просто выдают членскую книжку на его имя. Он начинает пользоваться землей, платить членские взносы.          

Минимум, что должно быть сделано – это зафиксирован переход права от одного владельца к другому на общем собрании (то есть, исключен предыдущий владелец и вместо него принят новый).

 Что надо знать в таких случаях:

- участки в СНТ выделялись раньше, как правило, работникам организаций (завода, фабрики). Предоставление земли организации оформлялось Постановлением, к которому прилагались поименные списки работников с указанием номера и площади выделяемого участка. Когда новому владельцу просто дают членскую книжку на его имя, фамилия в списках остается прежнего владельца. Коснись что, какие документы сможет предоставить новый владелец – на предыдущего хозяина участка?

   Чтобы не быть голословной, приведу пример: мать работает на почте с 1986 года, делает отчисления из заработной платы, чтобы получить садовый участок от своей организации. В 1993 году организация, в которой она работала, получила в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок. В 1995 году ей выделяют садовый участок и выдают членскую книжку. Она пользуется им до 2000 года, а потом отказывается от него в пользу дочери. В 2000 году само товарищество проходит регистрацию и становится садовым некоммерческим товариществом. На общем собрании дочь принимают в члены СНТ, предоставляют ей участок - тот, который ранее был у матери, позже выдают членскую книжку, но не исключают мать. В итоге: у обеих имеются на руках членские книжки, членом товарищества является и мать (с 1995 года) и дочь (с 2000 года). Ни одна из них не исключена по решению общего собрания. У обеих один и тот же участок. Как подтвердить право собственности? В данном случае - в судебном порядке.

   Что произошло в приведенном мною примере? Произошла подмена процедур. Если мать собиралась безвозмездно передать участок дочери, в 2000-м году должен был быть заключен договор дарения земельного участка, он должен был пройти государственную регистрацию по заявлению обеих сторон (дарителя и одаряемого), должно было быть получено Свидетельство о государственной регистрации права на нового владельца. После этого, по решению общего собрания из членов СНТ должны были исключить мать и вместо нее принять дочь и выдать ей членскую книжку.

   После этого новый владелец может осуществлять все правомочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом. Теперь участок можно продавать, дарить, его можно передать по наследству.

 

 
ИП Ермолова Е.Е. © 2011 ; Продвижение сайтов www.webreklam.ru