Как изменить категорию земель сельскохозяйственного назначения

 

Сегодня на рынке недвижимости весьма ценятся загородные участки для строительства жилья. В связи с этим особую актуальность приобретает перевод земель сельхозназначения в другую категорию с целью последующей застройки. Пошаговая инструкция по переводу сельскохозяйственных участков в другую категорию земли. Необходимые документы и заполнение ходатайства.

Основные моменты

Для удобства учета и с целью максимально экономного использования земельных территорий все земли в России делятся на категории в зависимости от своего предназначения.

Все нюансы, касающиеся обращения с той или иной категорией земли, четко прописаны в земельном законодательстве.

Одно из основных условий это использование каждой отдельной категории строго по своему назначению. Если требуется использование участка с иной целью, то требуется изменить целевое назначение земли.

Действия, касающиеся смены категории, регулируются Земельным кодексом РФ и некоторыми иными нормативами.

В целом закон ратифицирует право граждан на изменение категории принадлежащего или используемого земельного участка.

При этом действующие нормы регламентируют порядок обращения, сроки и условия процедуры, запреты для отдельных категорий.

Что это такое

Категория земли это совокупность земельных участков, схожих по своему целевому предназначению, которые выделены в виде особой группы земель исходя из природного и социально-экономического значения.

Каждая категория объединяет земли по юридически значимому признаку, то есть по функциональному назначению. Этот признак отображается в специальной документации и периодически может меняться.

Принцип деления земель на категории дополняется дифференцированной методикой в части присвоения правового режима землям.

Под правовым режимом понимается особый порядок, регулирующий поведение участников земельных отношений.

Это режим, выраженный в сочетании юридических средств, направленных на рациональное использование и охрану земель, а также на создание условий для возникновения, использования и защиты прав на участки земли как на объекты недвижимости.

В некоторых случаях для использования земли достаточно поменять вид разрешенного использования.

Но если среди возможных видов отсутствует нужный вариант, приходится изменять категорию земельного участка.

Допустимые основания

Для смены категории земли потребуется наличие весомых оснований. Причинами изменения может выступать необходимость:

  • возведения здания;
  • строительства дороги;
  • корректировки площади;
  • возведения промышленного объекта и т.д.

Все возможные причины можно свести к невозможности использования земли по предполагаемому назначению без изменения категории земельного участка.

Вместе с тем изменить можно не всякую категорию. Для отдельных земель предусматривается строго ограниченный перечень оснований для смены категории.

Правовая база

Деление земель на категории по целевому назначению в пределах РФ определяется Земельным кодексом РФ. В п.1 ст.7 ЗК РФ установлены виды категорий.

Перевод земель из одной категории в другую регламентируется ЗК РФ и ФЗ № 172 от «О переводе земель …». Ходатайствовать о переводе земли вправе законно заинтересованное лицо.

Согласно п.3 ст.5 ЗК РФ правообладателями земельных участков признаются не только собственники, но и землевладельцы, землепользователи, арендаторы.

Уполномочены рассматривать ходатайства:

Особенности изменении категорий земель рассмотрены в гл.14—18 ЗК РФ и в гл.2 Закона о переводе земель.

Для чего это нужно?

Каждый земельный участок принадлежит к определенной земельной категории, всего есть семь категорий:

  1. сельхозземли,
  2. земли для поселений,
  3. лесные,
  4. особо охраняемых территорий,
  5. водного фонда
  6. запаса,
  7. промышленности.

Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.

Отдельно нужно заметить, что не нужно путать ВРИ и категорию. Это совершенно разные вещи. Категория характеризует саму землю, в то время как ВРИ регламентирует какие постройки могут быть располагаться на сельхозучастке.

Прежде, чем предпринимать какие-то действия, нужно точно выяснить категорию земли и узнать ее вид разрешенного использования.

Также стоит изучить, какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют.

Возможно, смена категории земли не потребуется, достаточно будет изменить только вид разрешенного использования.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения понадобится в следующих случаях:

  • строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
  • при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
  • организация на участке производственного предприятия или магазина;
  • постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
  • организация заповедника на территории сельхозземли;
  • строительство жилых домов.

Если не изменить категорию, но использовать землю не по назначению, то можно получить административное взыскание в виде штрафа от трех до двадцати тысяч рублей.

Как проводится процедура изменения категории земельного участка в 2019 году

Вопросы, касающиеся изменения категории любого муниципального или частного земельного участка, решаются органами местного управления.

Земли сельхозназначения и территории, принадлежащие непосредственно государству или субъектам РФ, находятся в ведении исполнительных органов РФ.

Принимая решения о смене категории, уполномоченные структуры руководствуются Земельным кодексом, Конституцией РФ, градостроительным, лесным и водным законодательствами, отдельными Постановлениями Правительства и некоторыми федеральными законами.

Учитываться будет Постановление об изменении категории земельного участка, утвержденное региональными властями.

Потому до обращения желательно изучить порядок изменения категории земель, действующий в конкретном регионе.

Пошаговый порядок действий при смене категории земли выглядит так:

Ответ комиссии во многом зависит от того, насколько правильно составлено ходатайство и имеются ли достаточные основания для изменения категории, подтвержденные документально.

Какие нужны документы

В соответствии со ст.2 ФЗ № 171 для изменения категории земельного участка заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство в уполномоченные органы.

К ходатайству прилагаются:

  • копия паспорта гражданина РФ;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие правообладателя на изменение категории земли (нудно согласие всех собственников);
  • заключение экологической экспертизы.

Ходатайство рассматривается только при указании в нем весомых оснований и причин для изменения категории с подробным обоснованием.

Пояснение состоит из:

Рассматривая запрос, комиссия может отказать в переводе, если заявитель не имеет права на обращение, имеются законодательные запреты и ограничения, наблюдаются несоответствия фактической и документальной информации, есть выявленные при экологической проверке несоответствия стандартам.

Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев. Затем принимается акт о переводе или выносится решение об отказе в смене категории.

В течение двух недель решение направляется заявителю. В течение пяти дней уведомляется орган кадастрового учета в случае одобрения изменений.

Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры смотрите в статье: какие документы нужны покупателю при покупке квартиры.

Про дачную амнистию в 2019 году, читайте здесь.

Собственник может обратиться в Росреестр для проверки внесения изменений и если таковые отсутствуют, то ходатайствовать об их внесении на основании полученного решения.

Написание заявления

Составляя заявление на смену категории земли, следует руководствоваться стандартной схемой подробных документов.

Обязательно указываются такие сведения:

Ходатайство об изменении категории земельного участка подается на имя главы администрации населенного пункта.

Возможно подать запрос лично либо переслать почтой. В последнем случае отправляется заказное письмо с уведомлением в получении и описью документов.

Если заявление подается повторно после получения мотивированного отказа, то обязательно в содержании указывается факт повторного обращения и исправления недочетов.

Образец ходатайства о смене категории земельного участка можно скачать здесь.

Какова стоимость процедуры

В случае положительного ответа собственнику земельного участка придется оплатить расходы по внесению необходимых изменений в кадастровую базу и документы.

Прочие затраты, возникающие при смене категории земли, также оплачиваются заявителем. В 2019 году стоимость изменения категории земельного участка варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за одну сотку.

Окончательная сумма становится известна лишь после оценки специалистами уровня сложности планируемых работ.

Кроме основных расходов, касающихся смены категории земли, собственнику придется потратиться на услуги юриста, особенно если опыт в подобных делах отсутствует.

Цена юридического сопровождения зависит от многих факторов. Но желательно получить хотя бы первичную юридическую консультацию, чтобы учитывать тонкости российского законодательства.

Ходатайство о переводе

Фото 2

Ходатайство о смене категории земли является своеобразной формой заявления в органы власти. Точная форма ходатайства для каждого субъекта РФ утверждается местными властями. Согласно п. 3 ст. 2 ФЗ № 172, в ходатайстве обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  • ФИО, адрес и паспортные данные заявителя;
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ – для организаций;
  • Кадастровый номер и адрес участка;
  • Действующая и предпочитаемая категории земли;
  • Основания для смены категории;
  • Вид права на участок;
  • Данные о площади и целевом назначении земли;
  • Сведения о решении экологической комиссии.

Заполнение титульного листа следует начинать с наименования органа обращения. В основной части излагается просьба о смене категории земли с указанием причин.

В качестве причин сначала указывают отсутствие законных препятствий для перевода и подтверждают соответствующими данными (например, сравнение кадастровой стоимости участка со средней по региону). Потом приводят причины для смены категории земли (необходимость построить дом или завод) и указывают, почему строительство в другой части региона нецелесообразно (большая удалённость от центра, нарушение экосистемы и т.д.).

В конце ходатайства следует перечисление прилагаемых документов и подпись заявителя.

Как получить декретные, вы можете узнать, прочитав наш тематический материал.

Выплаты по больничному не всегда проходят гладко. Узнать как их правильно оформить можно здесь!

Как грамотно сделать проводки в заработной плате сотрудников — читайте в нашей статье.

С чего начинается перевод земель в другую категорию

Первым шагом является подача соответствующего ходатайства в уполномоченный орган исполнительной госвласти. В вышеупомянутом ходатайстве указываются:

  • кадастровый номер;
  • имеющаяся и желаемая категория земель;
  • чем обоснован перевод;
  • форма права на участок.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется органом госвласти субъекта РФ (кроме участков в федеральной собственности) или Правительством РФ (в отношении федеральных земель).

Особенности перевода

Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.

Итак, правообладателями участков земли в 2019 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.

Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.

Обратите внимание! Перевод любой территории, относящейся к категории населенных пунктов, а также внесение из других категорий земель в данную категорию, вне зависимости от того, кто и на каких основаниях владеет участком, допускается только после изменения границ рассматриваемого населенного пункта. Контроль осуществляется Земельным кодексом РФ и действующим законодательством Российской Федерации.

Как перевести землю в другую категорию

Фото 3

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2019 году запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственного НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2019 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Не менее сложным является вопрос о переводе земель населенных пунктов в любые другие категории, а также наоборот. Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

  • зоны, на которых ведутся сельхоз работы;
  • производственные зоны;
  • зоны военной подготовки;
  • особо охраняемые территории;
  • зоны специального назначения;
  • территории, засаженные лесопарком;
  • декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель для промышленных работ в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел. Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

  1. Территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли).
  2. На земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

Земли сельхозназначения (согласно ЗК РФ)

Согласно ЗК РФ, такие участки всегда находятся за границами населенных пунктов и предоставлены, а также предназначены для ведения сельского хозяйства.

Как уже упоминалось выше, чуть менее половины площади всех сельхозземель занимают сельхозугодья – это пашни, луга для сенокоса, пастбища, сады, огороды, виноградники и др. Сюда же относятся и охотничьи хозяйства.

Вторая половина общей площади всех сельхозучастков (или чуть больше половины) находится под дорогами, проходящими внутри сельскохозяйственных предприятий, различными инженерными коммуникациями, лесополосами, прудами для мелиорации и рыбоводства, а также различными хозпостройками.

Очевидно, что не относящаяся к угодьям половина сельхозземель девелоперов интересует мало – ведь эти территории уже чем-то застроены или заняты каким-либо линейными сооружениями. Для жилой застройки практически единственно возможным путем остается перевод участков из состава сельхозугодий в другую категорию.

Внесение изменений в госкадастр недвижимости и в ЕГРП при переводе земли в другую категорию

Уполномоченный орган госвласти, принявший акт о переводе земли, направляет его копию (в срок до 5 дней с даты его принятия) в Росреестр. Последний в течение 7 дней вносит изменения в госкадастр и в ЕГРП и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом. Перевод земли считается вошедшим в силу с даты учета ее в госкадастре (в связи с изменением ее категории).

Документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются.

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

  1. кадастровый номер земельного участка;
  2. категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  3. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  4. права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

  • выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
  •  заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Перечень категорий земель

Фото 4

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории  земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

КАКИЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПЕРЕВОДИТЬ?

  1. Собственником земли является Правительство РФ;
  2. Собственниками являются субъекты РФ;
  3. Владелец участка – частное лицо;
  4. Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
  5. Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом, могут являться:

  • Договор купли-продажи.
  • Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
  • Договор мены
  • Дарственная
  • Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

  • ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
  • ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
  • Для организации огородничества или дачной деятельности.
  • КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Почему девелоперов интересует земля сельхозназначения

Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать.

Как грибы после дождя в последнее десятилетие вокруг крупных промышленных центров растут элитные коттеджные поселки, которые построены на бывших сельхозземлях, причем предварительно девелоперам пришлось перевести землю сельхозназначения в другую категорию. Как правило, это территория населенных пунктов, допускающая жилую застройку.

С их точки зрения, это вполне логично. А на какой же земле еще строиться? Ведь доля земель населенных пунктов в общем земельном фонде России составляет всего около 1 %, а возможности использовать их для строительства практически исчерпаны. Вот и обращают девелоперы свой зоркий взгляд на безбрежные российские поля, откусывая от них все новые куски, инициируя перевод участков сельхозназначения в другую категорию.

Условия перевода

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию? В федеральном законе прописаны все условия, при которых такая смена возможна. Перевод выполняется в следующих обстоятельствах:

  • консервация земли;
  • организация природоохранных заповедников;
  • строительство производственных объектов на сельхозземлях;
  • строительство магистралей, ЛЭП и др;
  • объединение негодных земель с лесным, водным фондами или фондом запаса;
  • добыча полезных ископаемых;
  • строительство объектов ЖКХ;
  • исполнение международных гарантий в оборонных целях.

Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.

Также нельзя поменять категорию земельного участка сельхозназначения, если на нем выращиваются особенно ценные сельхозпродукты.

При создании территории с особой охраной часто бывает не нужно согласие собственника.

Такого согласия не нужно и при изменениях границ населенного пункта, и при размещении на сельхозземлях государственных или муниципальных объектов.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

  • кадастровый номер переводимого участка;
  • категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
  • объяснения необходимости замены на другую;
  • полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

  • проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
  • извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
  • ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
  • выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
  • заключение экологических экспертов, если потребуется;
  • согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
  • согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

  • аргументация,
  • границы земельного участка,
  • описание места,
  • площадь,
  • кадастровый номер.

Возможный отказ в изменении

Фото 5

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе  исполнительные органы выдают:

  • согласие на смену категории;
  • отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

  • с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
  • не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

  • исправить ошибки;
  • подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

К примеру, если земельный участок находится в статусе сельхозземли, то на нем не разрешат построить коттеджный поселок. Требуется серьезное, подробное обоснование такого перевода.

При несогласии с отказом любое лицо, будь то физическое или юридическое, имеет полное право опротестовать решение в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе.

Смена категории земли

Изменение категории земельного участка подразумевает принятие соответствующего постановления органами власти с последующим изменением вида разрешенного использования такого участка. Порядок изменения земельных категорий регламентируется:

  • Ст. 8 Земельного кодекса;
  • Законом № 172 «О переводе земель… из одной категории в другую».

В ст. 8 Земельного кодекса указано, что смена категории сельскохозяйственных земель может осуществляться по решению Правительства РФ или региональной исполнительной власти.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Правительство принимает решение по государственным сельскохозяйственным землям, разграниченным в пользу федеральной собственности, а власти субъектов РФ – по участкам, относящимся к региональным и муниципальным землям.

Чем грозит России застройка сельхозземель

Казалось бы, таких участков в России предостаточно – свыше 400 млн га. Однако в течение всего постсоветского периода наблюдалась устойчивая тенденция к уменьшению их площади. Только за 2012 год площадь главнейшего ресурса из состава этих земель, а именно сельскохозяйственных угодий, сократилась на 315,7 тыс. га, а их площадь в России составляет всего 195 млн га. И главной причиной ее сокращения является именно перевод земель сельхозназначения в другую категорию. 2014 год мог положить конец этой практике, когда депутаты Госдумы от «Справедливой России» вынесли на рассмотрение соответствующий законопроект. Пока что он не принят, но отдельные регионы уже самостоятельно принимают меры.

Так, в текущем году введен запрет на перевод земель сельхозназначения в другую категорию в Московской области для использования их под многоэтажное строительство. Областные власти надеются, что эта мера создаст дополнительные стимулы, чтобы собственники использовали свои участки по назначению.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

Читайте также: Образец (бланк) предварительного договора купли-продажи земли

О внесенных изменениях территориальный орган  Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2  Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

  1. Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
  2. Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
  3. Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки.
  4. В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
  5. Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта, устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

  • На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
  • Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
  • Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

  1. в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
  2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
  3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).
Читайте также: Землеустроительная экспертиза

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2019 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

  • зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
  • производственные зоны,
  • зоны военной подготовки,
  • особо охраняемые территории,
  • зоны специального назначения,
  • территории, засаженные лесопарком,
  • декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

  • территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
  • на земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://jurist-protect.ru/izmenenie-kategorii-zemelnogo-uchastka/
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kategorii/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-v-druguyu-kategoriyu
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/selskoxoz/kak-perevesti.html
  • https://businessman.ru/new-perevod-zemel-selxoznaznacheniya-v-druguyu-kategoriyu.html
  • http://terrafaq.ru/zemlya/zemleustroystvo/poryadok-perevoda-zemli-v-druguyu-kategoriyu-izmeneniya.html
  • https://dedadi.ru/zhilishhnoe-pravo/perevod-zemel-iz-odnoy-kategorii.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий